没买房的会计恭喜了！3大政策告诉你春天要来了！

　　房子成了中国人逃不脱的话题了，以前是结婚买房，现在房价疯涨，单身也想来套房来增加安全感。

　　还没买房的人就很焦虑，到底该不该买?房价这么高到底以后是涨还是跌?从2016到2017这么一路疯狂，会不会彻底崩盘?

　　因为股市和实业的动荡，投机者把活钱从股市和实业转移到炒房上，致使房价突然暴涨。然后去年底中央经济工作会议确定了“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，之后全国各大城市都推出了一系列房地产调控措施。

　　2017年以来截至昨日，有关房地产内容政策已经接近180次。更有扼住咽喉的限购政策：一个人一张身份证只能新购买一套商品住房，购买第二套房商业性个人住房贷款首付款比例不能低于40%。

　　现在限购的城市已经达到47个，未来还要继续往三线和四线蔓延。

　　到底该不该买房?楼市传来的三大消息告诉我们，没买房的会计恭喜了!

　　一 9月28日上午，国土部正式宣布：全面启动利用集体建设用地建设租赁住房试点。

　　意思就是，城郊或者城中村农民集体所有的建筑用地，国家要拿来统一建造住宅用于住房租赁。武汉是试点地区，而北京已经开始着手，完善购租并举的住房体系，租房党的春天到了。

　　二 一直紧跟国家政策的马云也迅速跟进，上线了全国首个智慧住房租赁监管服务平台——杭州市住房租赁监管服务平台。

　　这个平台有杭州住保房管局和阿里巴巴两个服务通道，可以实现像刷淘宝一样选租房房源。

　　三 再加上上海公开出让了两幅租赁住房用地，项目建成后将至少提供1897套住房房源，这些房只准租不准买。

　　广州也宣布了“租购同权”，即赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益。

　　住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等九部委联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，明确广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

　　虽然短期内政策落地有众多不可抗因素，甚至优质资源地区的房租将会大涨，但是国家推行购租并举政策的决心势不可挡。

　　年轻人买不起房在全世界范围内都是很普遍的现象，如果租房能规范起来，享受到买房一样的权利，以后会不会租房成为更主要的生活方式呢?大家的焦虑感也会因此下降呢?

　　在政策落地之前，咱们会计人可以未雨绸缪，先学学出租房屋的税务处理吧!

　　一、增值税

　　1.企业出租房屋取得的收入按“现代服务-租赁服务”缴纳增值税。

　　2.经营租赁方式将土地出租给他人使用、车辆停放服务、道路通行服务(包括过路费、过桥费、过闸费等)等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

　　3.一般纳税人出租房屋，全额开具增值税专用发票或普票发票。

　　(1)适用税率为11%，可抵扣进项税额;

　　(2)符合条件可选择适用简易计税，按5%征收率计算缴纳增值税，不可抵扣进项税额。

　　(3)一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税;将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。

　　(4)一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。(财税〔2016〕36号)

　　(5)房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。(财税〔2016〕68号)

　　(6)一般纳税人2016年4月30日前签订的不动产融资租赁合同，或以2016年4月30日前取得的不动产提供的融资租赁服务，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。(财税〔2016〕47号)

　　4.小规模纳税人按5%征收率计算缴纳增值税，可以全额自行开具或代开增值税专用发票。

　　小规模纳税人出租其取得的不动产(不含个人出租住房)，应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县(市)的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

　　5.自然人出租房屋

　　(1)自然人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

　　应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%

　　(2)自然人出租不动产(不含住房)，按照5%的征收率计算应纳税额。

　　应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%

　　(3)自然人采取预收款或一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。

　　(4)其他个人出租不动产，申请代开发票的，由代征税款的地税局代开增值税专用发票或者增值税普通发票。

　　6.个体工商户出租房屋

　　(1)个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳增值税税额。

　　应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%

　　(2)个体工商户出租不动产(不含住房)适用一般计税方法计税的，税率为11%;

　　个体工商户出租不动产(不含住房)适用简易计税方法计税的，征收率为5%。

　　7.纳税人自行开具或者税务机关代开出租不动产增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。

　　8.提供租赁服务采取预收款方式的，其增值税纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

　　9.2018年12月31日前，公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房，免征增值税。

　　10.军队空余房产租赁收入，免征增值税。

　　11.纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于增值税视同销售服务。

　　二、房产税

　　1.企业出租房屋，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。

　　2.无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。

　　3.对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。

　　4.对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房;房管部门向居民出租的公有住房;落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。

　　5.2016年1月1日至2018年12月31日，对公共租赁住房免征房产税。

　　6.对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

　　7.房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

　　三、印花税

　　1.企业出租房屋签定的租赁合同属于财产租赁合同，需按规定缴纳印花税，税率为0.1%。税额不足1元，按1元贴花。

　　2.各地执行口径仍按照印花税条例规定，依据合同所载金额确定计税依据。合同中所载金额和增值税分开注明的，按不含增值税的合同金额确定计税依据，未分开注明的，以合同所载金额为计税依据。

　　四、企业所得税

　　1.企业出租房屋取得的收入需按规定计算缴纳企业所得税。

　　2.租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

　　五、个人所得税

　　个人所得税：按20%税率计算缴纳。

　　1.由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用(每次800元为限，一次扣不完的，可在以后期扣除)

　　2.税法规定的费用扣除标准：每月(次)收入不超过4000元的扣除800元费用;每月(次)收入超过4000元定率减除20%费用。

　　3.个人所得税计算公式：

　　(1)每月(次)收入不超过4000元：应纳税所得额=每次(月)收入额-准予扣除项目-修缮费用(800元为限)-800元;

　　(2)每月(次)收入超过4000元：应纳税所得额=【每次(月)收入额-准予扣除项目-修缮费用(800元为限)】*(1-20%);

　　(3)应纳所得税额=应纳税所得额*20。

　　六、其他税种

　　根据《财政部 国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》(财税〔2015〕139号)的规定，自2016年1月1日至2018年12月31日：

　　1.对公共租赁住房建设期间用地及公共租赁住房建成后占地免征城镇土地使用税，在其他住房项目中配套建设公共租赁住房，依据政府部门出具的相关材料，按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公共租赁住房涉及的城镇土地使用税。

　　2.对公共租赁住房经营管理单位免征建设、管理公共租赁住房涉及的印花税。在其他住房项目中配套建设公共租赁住房，依据政府部门出具的相关材料，按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公共租赁住房涉及的印花税。

　　3.对公共租赁住房经营管理单位购买住房作为公共租赁住房，免征契税、印花税;对公共租赁住房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。

　　4.对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源、且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

　　5.企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公共租赁住房，符合税收法律法规规定的，对其公益性捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。

　　6.对符合地方政府规定条件的低收入住房保障家庭从地方政府领取的住房租赁补贴，免征个人所得税。

　　7.对公共租赁住房免征房产税。公共租赁住房经营管理单位应单独核算公共租赁住房租金收入，未单独核算的，不得享受免征房产税优惠政策。

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