(三)某套住宅的建筑面积为100平方米，套内建筑面积为80平方米，买卖双方议定的单价为6000元/平方米，但该单价的内涵、交易税费负担和付款方式尚未议定。已知当地该类住宅交易中，卖方和买方应缴纳的税费分别为成交价格的7%和4%，年折现率为6%。

　　89、 下列交易条件中，对卖方有利的为( )。

　　A. 按套内建筑面积计价

　　B.交易税费均由买方负担

　　C.交易税费由买卖双方各自负担

　　D. 房价款分期支付

　　标准答案： B

　　解析：考察房地产市场法的运用。交易税费由买方负担，可以减少卖方的税费支出，对卖方有利。

　　90、 下列交易条件中，对买方有利的为( )。

　　A. 按套内建筑面积计价

　　B.交易税费均由卖方负担

　　C.房价款在成交时一次性付清

　　D. 房价款分期支付

　　标准答案： A, B, D

　　解析：考察房地产市场法的运用。套内建筑面积小于建筑面积，按照套内建筑面积计价，可以减少交易费用，对买房有利;交易税费由卖方负担，可以减少买方的税费支出，对买方有利;在不计利息进行分期支付的情况下，由于资金具有时间价值，对买方有利。

　　91、 若按套内建筑面积计价，交易税费均由买方负担，房价款在成交时一次性付清，则卖方出售该套住宅的实得金额为( )万元。

　　A.44.64

　　B.48.00

　　C.53.28

　　D.60.00

　　标准答案： B

　　解析：如果交易税费均由买方负担，卖方实得金额=套内建筑面积*成交价格=80*6000=480000=48.00万元。

　　92、 若按建筑面积计价，交易税费均由卖方负担，房价款在成交时支付一半，余款于第1年末付清，则卖方出售该套住宅实得金额的现值为( )万元。

　　A.51.70

　　B.51.89

　　C.53.44

　　D.60.00

　　标准答案： B

　　解析：若按建筑面积计价，交易税费均由卖方负担，卖方实得金额为100*6000*(1-4%-7%)=53.4万元，交易时所得金额为26.7万元，一年之后所得金额现值为25.19万元，卖方出售该套住宅实得金额的现值为26.7+25.12=51.89万元。

　　(四)某住宅小区的住房有甲、乙两种户型，甲户型面积为80平方米，共300套，乙户型面积为140平方米，共100套;小区业主共400人。该住宅小区业主大会成立后决定解聘原物业服务企业，通过公开招标重新选聘物业服务企业，并依法组建了评标委员会。

　　93、 经( )的业主同意，该住宅小区业主大会可作出重新选聘物业服务企业的决定。

　　A.153户甲户型和49户乙户型

　　B.157户甲户型和45户乙户型

　　C.105户甲户型和94户乙户型

　　D.150户甲户型和35户乙户型

　　标准答案： A, C

　　解析：重新选聘物业服务企业的决定，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本题中，建筑面积总和为80*300+140*100=38000平方米，业主总人数为400人，要想通过该决定，须至少专有部分总面积达到19000平方米且200名业主同意，经计算，AC符合要求。

　　94、 该住宅小区业主大会通过公开招标方式选聘物业服务企业，应依法办理的行政备案事项为( )。

　　A. 招标备案

　　B.开标备案

　　C.评标备案

　　D. 中标备案

　　标准答案： B, C, D

　　解析：招标人应自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产主管部门备案，备案资料应包括开标评标过程、确定中标人的方式和理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等。

　　95、 该住宅小区业主委员会发出的招标文件中应包括的主要内容为( )。

　　A. 小区物业项目简介

　　B.物业服务内容及要求

　　C.评标方法和评标标准

　　D. 物业管理实施方案

　　标准答案： A, B, C

　　解析：考察招标文件的内容。招标文件应包括以下内容：招标人及招标项目简介;物业服务内容及要求;对投标人及投标书的要求;评标标准和评标方法;招标活动方案;物业服务合同的签订说明;其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

　　96、 评标委员会中，若该住宅小区业主代表2人，则物业管理方面的专家人数至少为 ( )人。

　　A.4

　　B.5

　　C.6

　　D.7

　　标准答案： B

　　解析：评标委员会的人数一般为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的2/3。本题中物业管理方面的专家人数至少5人才能满足要求。

　　97、 赵某购买一套价格为100万元的住房，法定最低首付款比例为30%，住房公积金贷款最高额度为50万元，住房公积金贷款年利率为4.5%，商业银行贷款年利率为6.5%，最长贷款期限为30年。

　　赵某的购房款可以( )。

　　A. 全部为自有资金

　　B.全部为住房公积金贷款

　　C.全部为商业性贷款

　　D. 为自有资金加组合贷款

　　标准答案： A, D

　　解析：赵某买房的购房款可以全部为自有资金，也可为自有资金加组合贷款。住房公积金贷款最高额度为50万元，满足不了赵某的需要;贷款金额一般为所购住房总价减去收付款后的余额，因此不可能全部为商业贷款。

　　98、 若赵某的自有资金仅够支付最低首付款，则赵某应申请住房公积金贷款( )万元。

　　A.30

　　B.50

　　C.70

　　D.100

　　标准答案： B

　　解析：赵某的首付为100*30%=30万元，尚差70万元，超过公积金贷款上限，因此赵某应申请住房公积金贷款50万元。

　　99、 若赵某可用足其住房公积金贷款额度，则赵某的商业性贷款最多为( )万元。

　　A.20

　　B.30

　　C.50

　　D.100

　　标准答案： A

　　解析：赵某的首付为100*30%=30万元，赵某用足其住房公积金贷款额度，贷款金额为50万元，还可以商业贷款20万元。

　　100、 若赵某的购房款中最低首付款以外的房款需贷款，并按月等额本息还款，则赵某的月还款额最少为( )元。

　　A.1264.14

　　B.2533.43

　　C.3000.00

　　D.3797.57

　　标准答案： D

　　解析：若赵某的购房款中最低首付款以外的房款需贷款，赵某的月还款额最少的情况是住房公积金贷款P1=50万元，商业贷款P2=20万元，贷款期限都为30年，即30*12=360个月，住房公积金贷款月利率i1=4.5%/12，商业银行贷款年利率i2=6.5%/12。

　　此时，则住房公积金月还款金额A1=P1*i1*(1+i1)n/[(1+i1)n-1]=

　　50*4.5%/12*(1+4.5%/12)360/[(1+4.5%/12)360-1]=2533.43元;

　　商业贷款月还款额A2=P2*i2*(1+i2)n/[(1+i2)n-1]=

　　20*6.5%/12*(1+6.5%/12)360/[(1+6.5%/12)360-1]=1264.14

　　月还款额A= A1+A2=3797.57元。

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