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2009年经济师考试《初级房地产》真题及答案

来源:考试吧 2014-08-11 9:00:02 要考试,上考试吧! 经济师万题库
考试吧为您整理了“2009年经济师考试《初级房地产》真题及答案”,方便广大考生备考!
第 1 页:单项选择题
第 7 页:多项选择题
第 9 页:案例分析题

  (三)

  某人购买一套建筑面积120平方米,套内建筑面积100平方米,套内建筑面积单价5000元/平方米的商品住宅,付了40%的房款,余款向银行申请抵押贷款,需要评估该套住宅的价值。

  根据上述资料,回答下列问题:

  89. 该人首付的房款为( )万元。

  A. 20 B. 24 C. 25 D. 30

  【答案】A

  【解析】

  90. 为抵押贷款的需要,应委托( )评估该套住宅的价值。

  A. 该住宅的开发商

  B. 销售该住宅的经纪机构

  C. 贷款银行

  D. 房地产估价机构

  【答案】D

  【解析】房地产由于具有不可移动、价值量大、寿命长久、保值增值等特性,是一种良好的用于提供担保的财产,为了知道该房地产合理的抵押价值,债权人一般会委托或要求债务人委托债权人信任的房地产估价机构进行评估,为其确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。

  91. 评估该套住宅的价值,适用的估价方法有( )。

  A. 市场法

  B. 成本法

  C. 收益法

  D. 假设开发法

  【答案】ABC

  【解析】选项D,假设开发法又称为剩余法、预期开发法、开发法,是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润,然后将估价对象开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法,因此不适用于该套住宅的价值评估。

  92. 下列关于该项抵押贷款金额的说法中,错误的是( )。

  A. 该人应该申请的贷款金额为30万元

  B. 银行一般要求贷款金额不超过该套住宅的价值

  C. 银行的贷款金额与该套住宅的价值无关

  D. 该人申请多少贷款,银行就应发放多少贷款

  【答案】CD

  【解析】选项C,在借贷等民事活动中,债权人一般会要求债务人或者第三人将其有权处分并且法律、行政法规未禁止抵押的房地产抵押给债权人,要求贷款金额小于抵押房地产的价值;选项D,商业银行出于业务发展及同行间竞争的考虑,不能随意压低房地产的抵押价值,即如果为了顾虑安全而少放款将会失去赚取利息的机会,但如果为了谋求更多的利息而多放款将承受损失的风险,两全其美的办法是要追求合理的抵押价值。

  (四)

  某市政府办公楼总建筑面积6.5万平方米。现该市政府决定将办公室大楼物业管理服务外包,并决定通过公开招标选聘物业服务企业。

  根据上述资料,回答下列问题:

  93. 该市政府办公楼物业管理服务招标可以由( )组织。

  A. 市政府办公大楼产权人

  B. 市政府采购中心

  C. 市政府办公大楼建设单位

  D. 市政府办公大楼全体使用人

  【答案】AB

  【解析】一些重点基础设施或大型公用设施的物业(如机场、码头、医院、学校、口岸、政府办公楼等),其产权人多为政府的国有资产管理部门,此类型物业的招标必须经国有资产管理部门或相关产权部门的批准,一般由产权人或管理使用单位、政府采购中心等作为招标人组织招标。因此,该市政大楼物业管理服务招标可以由市政府办公大楼产权人、市政府采购中心组织。

  94. 根据《物业服务企业资质管理办法》,资质等级为( )的物业服务企业可以承接该市政府办公大楼的物业管理服务。

  A. —级

  B. 二级

  C. 三级

  D. 三级(暂定)

  【答案】A

  【解析】《物亚服务企业资质管理办法》规定,一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目;二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务;三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

  95. 关于本次招标的评标委员会的组成,下列安排中符合规定要求的为( )。

  A. 招标人代表1人,招标人以外的专家3人

  B. 招标人代表2人,招标人以外的专家3人

  C. 招标人代表3人,招标人以外的专家6人

  D. 招标人代表1人,招标人以外的专家4人

  【答案】CD

  【解析】评标活动由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人的代表和评标专家共同组成,成员为5人以上的单数,其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的2/3。

  96. 该市政府办公大楼的招标单位和中标单位应当在中标通知书发出之日起( )日内,按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。

  A. 10 B.15 C. 30 D. 60

  【答案】C

  【解析】招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内,按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。

  (五)

  2008年9月,老人林某不幸遇车祸身亡,去世不到半年,林某的两个儿子为林某名下一处房产发生了争执。次子认为自己一直与老人吃住在一起,完全尽到了赡养义务,房产理应由自己继承,并趁长子出差期间将房产登记到自己的名下。长子对此十分不满,声称自己有林某去世之前的遗嘱,老人的房产应归自己,向登记机构申请了异议登记,并在异议登记的有效期内向法院起诉。但在异议登记的第二天,次子与甲某签订了房屋买卖协议,并向甲某出示了写有自己名字的房屋所有权证,甲某看后立即向次子支付了全额房款。法院最后认定长子所持的遗嘱有效,并判决房产归长子所有。

  根据上述资料,回答下列问题:

  97. 次子以继承方式取得林某的房产,申请的房屋所有权登记为( )登记。

  A. 初始

  B. 预告

  C. 转移

  D. 变更

  【答案】C

  【解析】房屋所有权因买卖,互换,赠与,继承、受遗赠,分割、合并,以房屋出资入股,法人或者其他组织分立、合并等发生转移的,当事人应在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记。

  98. 如果长子在异议登记之日起( )日内不起诉,异议登记将失效。

  A. 3 B. 5 C. 10 D. 15

  【答案】D

  【解析】不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。异议登记是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿。登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起15日内不起诉,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。

  99. 在异议登记期间,该房产的房屋所有权,甲某( )取得。

  A. 能够

  B. 不能够

  C. 在次子赢得官司后,能够

  D. 在次子蠃得官司后,不能够

  【答案】B

  【解析】异议登记期间,登记权利人在一定的期限内不能行使其在登记簿上记载的权利,第三人也不得主张依照登记的公信力而受到保护。所以甲某不能够取得。

  100. 下列关于法院判决效力的说法中,正确的是( )。

  A. 在法院判决生效时,这一物权的变更即发生效力

  B. 在法院判决生效,长子也向登记机构办理更正登记之后,这一物权的变更才会发生效力

  C. 长子获得该房产的处分权,之后如再将房屋转让,不需登记即可发生效力

  D. 长子获得该房产的处分权,之后如再将房屋转让,仍需登记后才可发生效力

  【答案】AD

  【解析】选项B,因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力;选项C,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,除法律另有规定的,必须办理登记方能发生效力,且效力自记载于不动产登记簿时发生。

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