三、共有

　　共有是指两个或两个以上的权利主体就同一财产共同享有所有权的法律制度。包括按份共有和共同共有两种形式。

　　1.按份共有

　　按份共有，又称为分别共有，是指两个或两个以上的共有人按照各自的份额分别对共有财产享有权利和承担义务的一种共有关系。

　　【注1】按份共有的共有人对共有财产享有一定的应有部分。

　　应有部分的确定如果根据意思及法律两种方法不能确定应有部分的比例时，则应推定为各共有人的应有部分均等。

　　【注2】按份共有人依据其应有部分，对于共有物的全部享有使用收益权，而不是对共有物按应有部分比例享有一定部分的用益权。

　　【注3】按份共有中的共有人不需经过其他共有人的同意而出卖自己的应有部分，在同等条件下，其他共有人有优先购买权。

　　共有物的处分和重大修缮，须得到绝大多数共有人的同意。《物权法》规定，处分按份共有的不动产或者动产以及及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

　　2.共同共有

　　共同共有，是指根据一定原因成立共同关系的数人，共享一物的所有权。【注1】共同共有的发生以共同共有人之间存在共同关系为前提。共同关系如夫妻关系、家庭关系等。

　　【注2】在共同共有关系存续期间，共同共有人不能对共同共有财产确定份额;共同共有关系终止，才能确定各个共有人的份额，分割共有财产。

　　【注3】一般情况下，共同共有财产的处分应经全体共有人的同意，但共有人之间另有约定的除外。

　　【注4】共同共有的形式主要包括三种：

　　①夫妻共同财产。

　　②家庭共有财产。

　　③遗产分割前的共有

　　3.共同共有和按份共有的区别

　　按份共有和共同共有的区别主要体现在以下几个方面：

　　【例题11：单选】甲、乙、丙、丁按份共有一栋房屋，份额相同。为提高该房屋使用价值，甲向乙、丙、丁提议拆旧翻新。在共有人之间未就该事项做出明确约定的情况下，下列表述中，符合《物权法》规定的是()。

　　A、即使乙、丙、丁不同意，甲仍可以拆旧翻新

　　B、只要乙、丙、丁中有一人同意，甲就可以拆旧翻新

　　C、只要乙、丙、丁中有二人同意，甲就可以拆旧翻新

　　D、只有乙、丙、丁均同意，甲才可以拆旧翻新

　　【答案】C

　　【解析】对共有的不动产或者动产作重大修缮(拆旧翻新)的，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

　　【例题12：2011年单选】甲、乙、丙、丁4人按份共有一艘轮船，甲占该船70%份额。现甲欲用该船作抵押向银行申请贷款。如各共有人事先对此事项未作约定，则甲的抵押行为()。

　　A.须经乙、丙、丁一致同意

　　B.无须经乙、丙、丁同意

　　C.须经乙、丙、丁中份额最大的一人同意

　　D.须经乙、丙、丁中的两人同意

　　【答案】B

　　【解析】《物权法》规定，处分按份共有的不动产或者动产以及及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

　　【例题13：2012年单选】根据《中华人民共和国物权法》，处分按份共有的财产，应当经()共有人同意，共有人另有约定的除外。

　　A.全体

　　B.占份额二分之一以上的

　　C.占份额三分之二以上的

　　D.占人数三分之二以上的

　　【答案】C

　　四、业主的建筑物区分所有权

　　1、业主的建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。即业主建筑物区分所有权由专用权和共有权构成。

　　2、专有部分专有权的规定：

　　《物权法》规定，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

　　3、共有部分共有权的规定：

　　共有人对共有部分享有的权利包括共有权和共同管理权。

　　业主有权对共有部分与共用设备设施的使用、收益、维护等事项行使管理的权利，同时对共有部分也负有相应的义务。业主不得以放弃权利为由不履行义务。业主对共有部分享有的共有和共同管理的权利随着业主对专有部分所有权的转让而一并转让。

　　【例题14：2011年单选】根据《物权法》，业主将住宅改为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，还应当经过()同意。

　　A.有利害关系的业主

　　B.物业管理公司

　　C.业主委员会

　　D.小区全体业主

　　【答案】A

　　【解析】本题可以凭生活经验选择。

　　【例题15：单选】根据物权法律制度的规定，下列关于建筑物区分所有权的表述中，正确的有()。

　　A.业主对于专有部分的占有、使用、收益和处分，不得损害其他业主的合法权益

　　B.业主对于共有部分的使用，应征得其他业主的同意

　　C.业主对于共有部分的使用权，应当按照业主专有部分建筑面积的比例来决定

　　D.业务若放弃共有部分的权利，也可不履行其共有义务

　　【答案】A

　　【解析】根据规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益，;业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，使用共有部分时不需要征得其他业主同意;业主不得以放弃权利为由不履行义务。

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