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2014中级经济师考试《房地产》复习讲义(第6章)

来源:考试吧 2013-11-25 10:12:53 要考试,上考试吧! 经济师万题库
考试吧发布2014年中级经济师考试《中级房地产专业知识与实务》备考必看知识点,帮助您更好的全面备考2014年经济师考试!
第 1 页:第一节 房地产投资概述
第 2 页:第二节 资金的时间价值及等值计算
第 3 页:第三节 房地产投资项目的现金流量
第 4 页:第四节 房地产投资项目的财务报表
第 5 页:第五节 房地产投资项目经济评价指标和方法
第 6 页:第六节 房地产投资项目不确定性分析
第 7 页:第七节 房地产投资项目方案比选
第 8 页:第八节 房地产投资项目可行性研究报告

第六节 房地产投资项目不确定性分析

  考点一:不确定性分析包括的内容

  不确定性分析包括:

  1、盈亏平衡分析

  2、敏感性分析

  3、风险分析。

  考点二:盈亏平衡分析的公式计算及评价原则

 

  盈亏平衡的评价原则:

  盈亏平衡点的值不论是用产量表示,还是用生产能力利用率表示;不论是用产品单价表示,还是用销售额表示,都是越低越好。

  考点二:敏感性分析的计算步骤和基本原理

  [例6-7] 某人拟花300万元购买一商业店铺出租。购买后持有10年,第10年末将其转让。通过市场调研得知,购买该店铺后第2年可租出,每年初一次性收取年租金,

  年租金收入为80万元,年经营成本为20万元,第10年末转让的净收入为380万元。若投资者要求的目标收益率为10%,试对该投资方案进行经济评价和敏感性分析。

  应用分析

  [解] 1.对该投资方案进行经济评价

  根据题意绘制该投资方案的现金流量图如图6-11所示

 

  根据图6-1 1,计算该投资方案的财务净现值如下:

  因为FNPV0(10%)=192.05(万元)>0,所以该投资方案是可行的。

  2.对投资方案进行敏感性分析

  (1)选取评价指标。选取财务净现值为该投资方案的评价指标。

  (2)选取不确定因素并设定其变动幅度。根据该投资方案的特点,选取投资额、年租金收入和年经营成本三个不确定因素,并令它们在初始值的基础上按±10%和±20%的幅度变化。

  (3)逐一计算各不确定因素变化导致的财务净现值变化,并将结果列成敏感性分析表(见表6-11)。

  当投资额增加10%时,投资额为300×(1+10%) =330

  (万元),相应的财务净现值为:

  当年租金收入减少10%时,年租金收入为

  80 ×(1-10%)=72(万元),

  年净收益为72-20=52(万元),

  相应的财务净现值为:

  其他不确定因素变化的计算参照上述计算过程,将计算结果汇总于表6-11。

  表6-11 单因素变化导致的财务净现值变化 单位:万元

 

  (4)计算财务净现值对各不确定因素的敏感度系数。

  对投资额的敏感度系数:

  对年租金收入的敏感度系数:

  对年经营成本的敏感度系数:

  由上可知,财务净现值对年租金收入最敏感,其次是投资额,最后是年经营成本。年租金收入每下降1%,财务净现值下降2.4%。

  (5)临界点分析。临界点分析可通过敏感性分析图进行,如图6-12所示,临界点的年租金收入下降幅度为41. 7%,投资额增加幅度为64.0%。

  

  临界点的近似值可从表6-11中计算出。要使原方案的财务净现值为零,实际上就是使原方案财务净现值下降幅度为100%。因为年租金收入下降1%,财务净现值下降2.4%,所以当年租金收入下降

  [(100÷2.4)/100] ×100%=41.67%时,财务净现值为零。同样可得,当投资额增加

  [(100÷1.56)/100] ×100%=64.10%时,财务净现值为零,年经营成本增加[(100÷0.6)/100] ×100%=166.67%时,财务净现值为零。

  考点三:房地产投资项目风险分析测度

  (期望值、标准差、变异系数的计算)

  [例6-9] 有方案I、方案Ⅱ两个投资方案,其年平均利润可能值及其发生概率见表6-14。请进行风险决策分析。

  表6-14 方案I和方案Ⅱ的年平均利润可能值及其发生概率 单位:万元

 

  [解] ①求出两个投资方案的利润期望值

  因为E1 >E2,似乎应选方案I,但进一步分析其利润的标准差,会发现选择方案I并非上策。

  ②计算两个方案利润的标准差

  显然, σ1比σ2大得多,即方案I的风险比方案II大得多,而两个方案的利润期望值又很接近,因此应选择方案II。

  需要特别注意的是:用标准差来测度和比较两个以上投资方案的风险大小,要求这些方案的评价指标期望值相同或相近,当它们的评价指标期望值不相同也不相近时,要用变异系数来测度和比较风险的大小。

  ③变异系数。变异系数也称为投资风险度,等于标准差与期望值之比。用标准差来测度投资项目的风险时,可能会出现一个投资成本较高,预期现金流量较大的方案,通常比投资成本较小的投资方案有更大的标准差,但它的风险并不比投资方案小的风险大,用变异系数来测定相对风险的大小可以弥补标准差的不足。因此,标准差是用来测度比较“绝对风险”的,变异系数是用来测度比较“相对风险”的。

  变异系数的计算公式为:

  上式中,v为变异系数。

  变异系数越大,方案的风险也越大;反之,方案的风险越小。

  房地产投资风险评价

  (考试中容易出单选和多选题)

  (1)投资项目的财务内部收益率大于等于基准收益率的累计概率值越大,风险越小;标准差越小,风险越小;变异系数越小,风险越小。

  (2)投资项目的财务净现值大于等于零的累计概率值越大,风险越小;标准差越小,风险越小;变异系数越小,风险越小。

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