第三节 国有建设用地使用权转让

　　一. 国有建设用地使用权转让条件和限制

　　(一) 转让条件

　　土地使用权转让的前提

　　以出让方式取得的土地使用权转让(2条)

　　按出让合同约定已支付全部土地出让金，并取得土地使用权证书

　　进行房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，但投资额不含土地使用权出让金;属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件

　　以划拨方式取得的土地使用权转让(3条)

　　由有批准权的人民政府准予转让

　　由受让方办理出让手续，缴纳出让金

　　经批准可以不办理出让手续的，转让方将房地产收益中的土地收益上缴国家

　　【例题·单选题】【2006年真题】M公司取得了某成片土地的土地使用权，并按合同约定进行成片土地开发，若M公司要转让该土地的土地使用权，应满足的条件是(　)。

　　A.取得土地使用权两年以后

　　B.完成开发投资总额的25%以上(不含土地使用权出让金)

　　C.完成开发投资总额的25%以上(含土地使用权出让金)

　　D.形成工业用地或者其他建设用地条件

　　【答案】D

　　(二)土地使用权转让的限制

　　转让合同期限和建设项目完成日期不得超过原出让合同规定，转让获得的土地使用期限为土地使用权出让合同期限减去原土地使用者已使用期限后的剩余期限

　　原出让合同规定的土地使用受让人的权利义务全部转移

　　土地使用权转让时，其地上建筑物等所有权随之转让(房随地走)

　　土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权

　　土地使用权转让时，规划用途改变，需经土地管理部门与规划部门批准，并调整出让金

　　【例题1·单选题】【2007年真题】下列关于土地使用权转让的说法中，错误的是(　)。

　　A.成片开发土地使用权只能成片转让

　　B.土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转移

　　C.土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权

　　D.成片开发土地转让的前提是必须形成工业用地或其他建设用地条件

　　【答案】A

　　【例题2·单选题】【2006年真题】下列关于土地使用权出让、转让的说法中，错误的是(　)。

　　A.土地使用权出让是一种国家垄断行为

　　B.土地使用权出让、转让制度基于所有权与使用权相分离的原则

　　C.城市规划区内的所有土地都可以直接出让

　　D.土地使用权出让年限届满前一年，土地使用者可以申请续期

　　【答案】C

　　【解析】只有国有土地可以出让，规划区内的土地未必全是国有土地，或者其使用权已经出让了

　　【例题3·单选题】【2005年真题】土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权(　)

　　A.是否转让由双方议定

　　B.由转让方决定是否转让

　　C.由受让方决定是否转让

　　D.随之转让

　　【答案】D

　　【解析】房随地走

　　二.国有建设用地使用权转让方式

　　出售,交换,赠与

　　三.国有建设用地使用权转让程序

　　申请-审批-签订转让合同-公证-登记

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