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经济师考试
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2011经济师考试《中级房地产》讲义辅导(32)

考试吧整理了2011经济师考试《中级房地产》讲义辅导,帮助考生备考。

  2. 计算期相同的互斥方案比选(5种方法)

  2.1净现值比较法

  2.2净现值率比较法

  2.3差额投资内部收益率法

  2.4 差额净现值法

  2.5差额投资回收期法

  【例题·多选题】

  【2006年真题】选择计算期相同的房地产项目互斥方案时,能直接应用的经济评价方法有( )。

  A.收益法     B.净年值法

  C.净现值法    D.净终值法

  E.追加投资收益率法

  [答案]BCDE

  [解析]收益法是房地产估价方法,非项目评价方法。

  在对互斥方案进行评价时

  □经济效果评价内容

  一是“绝对经济效果检验”。

  二是考察哪个方案相对最优,称为“相对经济效果检验”。

  □可比性条件:

  ①被比较方案的费用及效益计算口径一致;

  ②被比较方案具有相同的计算期;

  ③被比较方案现金流量具有相同的时间单位。

  如果以上条件不能满足,各个方案之间不能进行直接比较,必须经过一定转化后方能进行比较。

  【例题· 多选题】【典型例题】对于互斥方案进行直接比选,下列说法中正确的有( )。

  A.被比较方案的费用及效益计算口径要一致

  B.被比较方案具有相同的计算期

  C.被比较方案具有不同的计算期,但方案的费用及效益计算口径一致的

  D.被比较方案现金流量具有相同的时间单位

  E.各个方案之间不能进行直接比较的,要经过一定转化后方可进行比较

  [答案]ABDE

  2.1净现值比较法

  □标准:以净现值最大的方案为最优方案

  □方法:净现值、净将来值、净年值

  □例题

  2.2净现值率比较法

  净现值率法说明了投资方案单位投资所获得的净效益。用净现值率进行比较时,以净现值率较大的方案为优。在投资资金受到强制约束的情况下,一般宜采用净现值率法。

  净现值率(NPVR)是净现值与投资现值之比,其计算公式是:

  NPVR=NPV/IP

  上式中,NPVR为净现值率;NPV为净现值;IP为方案的全部投资现值。

  例[7—1]中A、B、C三个方案为例,利用净现值率进行方案比较。假设ic仍为l0%。分别采用公式(7—1)计算各方案的净现值率。

  NPVR(10%)A=116.03/200=0.58015=58.02%

  NPVR(10%)B=145.03/300=0.48343=48.34%

  NPVR(10%)c=136.72/400=0.3418=34.18%

  经比较可知A方案最优。

  显然,采用净现值率法对方案比选的结果与采用净现值法的结果不一致。这是因为净现值率法是从单位投资收益的角度进行方案比选,而净现值法是从投资总额收益的角度进行方案比选。两种方法评价的角度不同,所以评价的结论就可能不同。

  在这个例题中,采用净现值率评价指标的结论是方案A为最优方案,即当决策者受到的最大制约是资金不足时,三个方案中选择方案A是较合理的。

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