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经济师考试
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2011中级经济师考试《中级房地产》预习讲义(6)

考试吧提供了2011中级经济师考试《中级房地产》预习讲义,帮助考生梳理知识点,备战2011年经济师考试
  第一节 房地产征收征用概述

  一、房地产征收概述

  (一)房地产征收的概念

  房地产征收:是指国家为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序强制取得集体、单位和个人的房地产的行为。征收的主体是国家,通常是政府部门,政府以行政命令的方式取得集体、单位和个人的土地、房屋等财产,集体、单位和个人必须服从。

  (二)房地产征收的类型

  房地产征收分为集体所有的土地征收和单位、个人的房屋及其他不动产征收。

  集体所有的土地征收通常简称集体土地征收、土地征收或征地,是国家为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序,强制取得集体土地所有权的行为。

  单位、个人的房屋及其他不动产征收包括国有土地上的房屋征收、集体土地上的房屋征收,以及其他不动产征收。国有土地上的房屋征收称为城市房屋拆迁,简称房屋拆迁。城市房屋拆迁是指国家为了公共利益的需要,征收国有土地上单位和个人的房屋,并依法给予被征收房屋的所有权人补偿、安置的行为。

  (三)房地产征收的限制条件

  ①征收只能是以发展公共利益,提升公共福祉为目的,绝对禁止以商业用途为目的的征收;②征收必须严格依照法律规定的权限和程序;③政府以征收的执行人身份出现,以被征收房地产的客观市场价值对被征收入的损失予以公正补偿。

  二、房地产征用概述

  (一)征用的概念和限制条件

  征用:是指国家因抢险、救灾等紧急需要,依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人的财产的行为。

  征用限制条件:①征用的前提条件是发生抢险、救灾等紧急情况。②征用应符合法律规定的权限和程序。③使用后应当将征用财产返还被征用人,并且给予补偿,但通常不及于可得利益的损失。

  (二)征用的特征

  (1)征用必须是因紧急需要。是指抢险、救灾、战争等在社会整体利益遭遇危机的情况下,需要动用一切人力、物力进行紧急救助。

  (2)国家必须依法行使征用权。

  (3)不移转所有权。

  (4)既适用于动产也适用于不动产。

  三、征收与征用的异同

  征收是国家强制取得单位、个人的财产;征用是国家强制使用单位、个人的财产。两者的共同点:一是强制性,即都不必得到财产所有权人的同意;二是补偿性,即都应给予补偿。征收与征用的主要区别有下列四点:

  (1)前提条件不同。征收是为了公共利益的需要,征用是因抢险、救灾等紧急需要。

  (2)适用对象不同。征收的财产限于不动产,征用的财产既包括不动产也包括动产。

  (3)所有权转移不同。征收要强制取得财产所有权,征用旨在使用财产,使用后要返还财产。

  (4)补偿有所不同。任何征收都要给予补偿,征用的补偿,只是规定应当给予补偿。

  例题1:房地产征收的主体是(  )

  A 国家B行政主管部门    C拆迁主管部门 D政府

  答案:A

  解析:房地产征收:是指国家为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序强制取得集体、单位和个人的房地产的行为。征收的主体是国家.

  例题2:征用的特征包括(  )

  A 国家必须依法行使征用权B征用必须是因紧急需要  C不移转所有权D既适用于动产也适用于不动产 E 强制取得财产

  答案:ABCD

  解析:强制取得财产属于征收。征用的特征包括: (1)征用必须是因紧急需要。是指抢险、救灾、战争等在社会整体利益遭遇危机的情况下,需要动用一切人力、物力进行紧急救助。 (2)国家必须依法行使征用权。(3)不移转所有权。 (4)既适用于动产也适用于不动产

  例题3:征收与征用相同点包括(  )

  A 移转所有权B 不移转所有权C强制性

  D补偿性 E 前提条件是发生抢险、救灾等紧急情况

  答案:CD

  解析:移转所有权是征收的特征,发生抢险、救灾等紧急情况是征用的限制条件。

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