一、管理规约

　　(一)管理规约：是指由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范。

　　(二)管理规约的主要内容

　　(1)有关物业的使用、维护、管理。例如，业主使用其自有物业和物业管理区域内共用部位、共用设备设施以及相关场地的约定，业主使用物业管理区域内公共建筑和共用设施的规程，业主对自有物业进行装饰装修应当遵守的规则等。

　　(2)业主的共同利益。例如，对物业共用部位、共用设施设备的使用和保护，利用物业共用部位获得收益的分配，对公共秩序、环境卫生的维护等。

　　(3)业主应当履行的义务。例如，遵守物业的使用、维护、管理等方面的规章制度，按照国家有关规定缴纳专项维修资金，按时缴纳物业服务费用，不得擅自改变建筑物及其设施设备的结构、外貌、设计用途，不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，不得违反规定饲养家禽、宠物，不得随意停放车辆和鸣放喇叭等。

　　(4)违反管理规约应当承担的责任。业主不履行遵守管理规约的义务应当承担相应的民 事责任，承担责任的主要方式是支付违约金和赔偿经济损失。在违约责任中还要明确解决争 议的办法，如通过业主委员会或者物业服务企业调解和处理等，业主不服调解和处理的，可通过法律渠道解决。

　　(三)管理规约的法律效力

　　管理规约对物业管理区域内的全体业主具有约束力。①管理规约对物业使用人也发生法律效力。②管理规约对物业的继受人(即业主)自动产生效力。

　　二、临时管理规约

　　(一)临时管理规约的概念

　　临时管理规约是指由物业建设单位在物业销售之前依法制定的有关物业使用、维护、管理以及业主的共同利益、应当履行的义务等事项的约定。

　　(二)临时管理规约的制定

　　1.临时管理规约制定的主体

　　临时管理规约一般由物业建设单位在物业销售之前预先制定。物业建设单位在物业销售之前是物业的唯一业主，而且物业建设单位这个“业主”身份将延续到物业全部销售完毕，这是物业建设单位能够制定临时管理规约的基本依据。

　　2.临时管理规约制定的时间

　　《物业管理条例》规定物业建设单位制定临时管理规约的时间为物业销售之前。

　　(三)相关主体的法律义务

　　1.临时管理规约制定人的义务

　　(1)物业建设单位不得侵害物业买受人的合法权益。

　　(2)物业建设单位对临时管理规约的说明义务。

　　2.物业买受人履行临时管理规约的义务

　　《物业管理条例》规定，物业买受人在与物业建设单位签订房屋买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

　　(四)临时管理规约的主要内容

　　1.物业的自然状况和权利状况

　　(1)物业的自然状况。说明物业的名称和坐落，即物业管理区域的四至，说明东、南、西、北的接壤区域或地理坐标。明确物业类型、物业的建筑面积、用地面积。

　　(2)物业权利情况。物业建设单位应当在临时管理规约中对业主享有的物业共用部位、

　　共用设施设备所有权分别列明，对自己享有的物业产权也应当在临时管理规约中明示。

　　2.业主使用物业应当遵守的规则

　　(1)遵守相邻权规定：①业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。②业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。③业主应按设计用途使用物业，因特殊情况需要改变物业设计用途的，应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业服务企业。

　　(2)遵守房屋装饰装修规定：①业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业服务企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。业主应按装饰装修管理服务协议的约定进行装饰装修，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为。②业主装修房屋时，应当在物业服务企业指定的地点放置装饰装修材料及装修垃圾，业主不得擅自占用物业共用部位和公共场所。同时，业主应在规定装饰装修房屋的施工期间内施工，如果发生业主装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备正常使用的情况，或者发生业主装修房屋侵害相邻业主合法权益的情况，装修业主应当及时恢复原状并向受害业主赔偿损失。③业主应当按照设计预留的位置安装空调，没有预留设计位置的，应当按照物业服务企业指定的位置安装，并按照物业服务企业的安装要求做好噪音及冷凝水的处理。

　　(3)物业共用部位、共用设施设备的使用规定：①业主应按有关规定合理使用水、电、气、暖等共用设施设备，不得擅自拆改。②业主及物业使用人使用电梯，应遵守物业管理区域内电梯使用管理规定。③在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守该物业管理区域的车辆行驶和停车规则。

　　(4)使用物业的禁止性规定：①损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途。②占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备。③违章搭建、私设摊点。④在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物。⑤违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声。⑥擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画。⑦利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动。⑧违反物业管理区域内饲养动物的有关约定。

　　3.维修养护物业应当遵守的规则

　　(1)物业维修养护中业主应当相互配合与协助。业主对物业自用部位和自用设施设备的

　　维修养护行为，不得侵害其他业主的合法权益。业主或物业服务企业因维修养护物业，确需进入相关业主自用部位时，应当事先告知相关业主，相关业主应当给予必要的配合。对于发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，物业服务企业可先向相关业主说明情况，并协同物业服务企业之外的第三方，进入相关业主室内进行维修养护，但事后应当及时向相关业主告知情况并做好善后工作。

　　(2)涉及公共利益与公共安全的物业维修养护。业主的维修养护事项如果确需临时占

　　用、挖掘道路、场地的，应当征得建设单位和物业服务企业的同意。业主还应当抓紧维修养护事项，在约定的期限内，恢复公共场所或道路的原状。物业使用中，如果出现安全隐患，无论是业主还是物业服务企业，责任人都应当及时报告并采取有效措施消除隐患。

　　(3)保修责任与专项维修资金的交存、使用和管理。临时管理规约生效期间，物业大多处于保修期内，因此建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。临时管理规约中必须明确约定，物业管理区域内的全体业主都应当按照政府规定数额与比例交存专项维修资金，并按照政府规定管理和使用专项维修资金。

　　4.涉及业主共同利益的事项

　　涉及业主共同利益的事项有：①全体业主授予物业服务企业行使的管理权利。②业主承

　　诺按时足额缴纳物业服务费用。③利用物业共用部位、共用设施设备经营的约定。

　　5.违约责任

　　违约责任有：①业主违反物业使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或者造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业服务企业可依据临时管理规约向人民法院提起诉讼。②业主违反业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业服务企业可依据临时管理规约向人民法院提起诉讼。③物业建设单位未能履行临时管理规约约定义务的，业主和物业服务企业可向有关行政主管部门投诉，也可依据临时管理规约向人民法院提起诉讼。

　　例题：管理规约的主要内容包括( )

　　A. 有关物业的使用、维护、管理 B. 业主的共同利益 C. 业主应当履行的义务

　　D. 违反管理规约应当承担的责任 E.业主大会大召开

　　答案：ABCD