第一节 业主和业主大会

　　一、业主及其权利和义务

　　(一)业主的概念

　　业主：是指房屋的所有权人。拥有了房屋所有权就拥有了与该房屋相配套的设施设备和相关场地的所有权或使用权。

　　业主是物业管理市场的需求主体，是物业服务企业服务的对象，可以是个人、集体和国家。

　　具备业主身份的情况有三种：一是房屋所有权证书持有人;二是房屋共有权证书持有人;三是待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人。

　　(二)业主的权利

　　(1)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务。(2)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议。(3)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议。(4)参加业主大会会议，行使投票权。(5)选举业主委员会委员，并享有被选举权。(6)监督业主委员会的工作。(7)监督物业服务企业履行物业服务合同。(8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用情况享有知情权和监督权。(9)监督物业共用部位、共用设施设

　　备专项维修资金的管理和使用。(10)法律、法规规定的其他权利。

　　(三)业主的义务

　　(1)遵守管理规约、业主大会议事规则。 (2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。 (3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。 (4)按照国家有关规定交纳专项维修资金。 (5)按时交纳物业服务费用。(6)法律、法规规定的其他义务。

　　二、业主大会

　　(一)业主大会的含义

　　业主大会：是由全体业主组成，决定物业重大管理事项的业主自治管理组织。是物业管理区域内物业管理事项的决策机构。

　　(二)业主大会的筹备和成立

　　1.业主大会的筹备。业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组。筹备组成员名单确定后，应当以书面形式在物业管理区域内予以公告。

　　2.业主大会的成立。业主大会筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。

　　(三)由业主共同决定的事项

　　(1)制定和修改业主大会议事规则;(2)制定和修改管理规约;(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(4)选聘和解聘物业服务企业;(5)筹集和使用专项维修资金;(6)改建、重建建筑物及其附属设施;(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　(四)业主大会活动规则

　　1.定期会议和临时会议。当出现下列情况时，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：(1)20%以上业主提议;(2)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;(3)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

　　业主委员会应当在召开业主大会会议15日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。如果是住宅小区召开业主大会会议的，还应当同时告知与物业管理区域相关的居民委员会。

　　2.业主代理人和业主代表人。

　　(1)业主代理人。业主可以书面委托代理人参加投票、发表意见、参加表决、有关咨询等。

　　(2)业主代表人。业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项，书面征求其所代表的业主意见。凡需投票表决的事项，业主代表应当要求业主将赞成、反对及弃权的决定及享有的投票权数书面签字，然后由业主代表在业主大会会议上代表业主如实投票。

　　3.业主大会的召开形式。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　4.业主大会决定事项的表决原则。业主大会的表决原则根据表决事项的不同，可以分为 两种情况：(1)业主大会作出的筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施等决定，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

　　(2)业主大会作出的制定和修改业主大会议事规则、管理规约，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘或解聘物业服务企业，以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项等决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　5.业主大会决定的效力以及业主的司法、行政救济。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。