第四节 房地产估价的假设开发法

　　一、假设开发法概述

　　假设开发法：也称为剩余法、预期开发法、开发法，是预测被估价房地产未来开发完成后的价值和开发建设的必要支出及应得利润，然后将被估价房地产开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得的利润来求取估价对象价值的方法。

　　假设开发法的本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。

　　假设开发法与成本法的区别：成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值;假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是土地价值。

　　假设开发法适用于：评估具有开发或再开发潜力的房地产价值，例如可供开发建设的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装饰装修改造或可改变用途的旧的房地产(包括装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴)。统称为“待开发房地产”。

　　运用假设开发法估价6个步骤：(1)调查待开发房地产状况;(2)选择最佳开发方式;(3)估算开发经营期;(4)预测开发完成后的房地产价值;(5)预测开发所必要的支出及应获得的正常利润;(6)进行具体计算，求出待开发房地产的价值。

　　二、假设开发法的基本公式

　　待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值—开发成本—管理费用—销售费用

　　—投资利息—销售税费—开发利润—取得待开发房地产的税费

　　(一)求生地价值的公式

　　1.适用于在生地上进行房屋建设的公式：

　　生地价值=开发完成后的房地产价值-由生地建成房屋的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得生地的税费

　　2.适用于将生地开发成熟地的公式：

　　生地价值=开发完成后的熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-土地开发利润-取得生地的税费

　　(二)求毛地价值的公式

　　1.适用于在毛地上进行房屋建设的公式：

　　毛地价值=开发完成后的房地产价值-由毛地建成房屋的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得毛地的税费

　　2.适用于将毛地开发成熟地的公式：

　　毛地价值=开发完成后的熟地价值-由毛地开发成熟地的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-土地开发利润-取得毛地的税费

　　(三)求熟地价值的公式

　　熟地价值=开发完成后的房地产价值-由熟地建成房屋的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得熟地的税费

　　(四)求在建工程价值的公式

　　在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-续建投资利润-取得在建工程的税费

　　(五)求旧的房地产价值的公式

　　旧的房地产价值=装饰装修改造或改变用途后的房地产价值-装饰装修改造或改变用途的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-装饰装修改造投资利润-取得旧的房地产的税费