第一节 房地产估价的市场法

　　一、市场法概述

　　市场法: 是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与被估价房地产进行比较，对他们的实际成交价格进行适当的处理来求取被估价房地产价值的方法。求得的价值称为比准价格。

　　可比实例:交易实例中交易类型与估价目的吻合、成交日期与估价时点接近、成交价格为正常市场价格或者能够修正为正常市场价格的类似房地产。

　　市场法的理论依据：是房地产价格形成的替代原理。

　　市场法适用于:评估住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地等数量较多、经常发生交易的房地产的价值。不适用于:特殊厂房、机场、码头、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等数量很少或较少发生交易的房地产。及在建工程可比性较差的房地产。

　　运用市场法估价4个步骤：(1)搜集交易实例。(2)选取可比实例。(3)对可比实例的成交价格进行适当的处理。分为交易日期调整和房地产状况调整。(4)求取比准价格。

　　二、搜集交易实例

　　搜集交易实例应搜集的内容：(1)交易实例房地产的状况;(2)交易双方;(3)成交日期;(4)成交价格;(5)付款方式;(6)交易情况，如交易目的、交易方式、交易税费负担方式等。

　　三、选取可比实例

　　可比实例：符合一定条件、可以作为参照比较的交易实例。

　　应符合以下要求：(1)可比实例房地产应是被估价房地产的类似房地产;(2)可比实例的交易类型应与估价目的吻合;(3)可比实例的成交日期应尽量接近估价时点;(4)可比实例的成交价格应尽量为正常价格。

　　一般选取3个以上(含3个)、10个以下(含10个).可比实例即可。

　　四、建立价格可比基础

　　(1)统一付款方式;(2)统一采用单价;(3)统一币种和货币单位;(4)统一面积内涵;(5)统一面积单位。

　　价格通常以一次性付清所需要支付的金额为基准，因此，需要将分期支付的可比实例成交价格折算为在其成交日期一次性付清的金额。具体方法是通过折现计算。

　　建筑面积下的单价=套内建筑面积下的单价X套内建筑面积÷建筑面积

　　建筑面积下的单价=使用面积下的单价X使用面积÷建筑面积

　　套内建筑面积下的单价=使用面积下的单价X使用面积÷套内建筑面积