三、房地产定价的基本方法：成本导向定价法、需求导向定价法、竞争导向定价法和比较定价法。

　　(一)成本导向定价法 ：包括成本加成定价法和目标利润定价法。

　　1.成本加成定价法：在商品房单位成本的基础上按照一定比例增加预期收益和销售税费，确定商品房单位价格的方法。其公式如下：

　　商品房单位价格：[商品房单位成本X(1+成本加成率)]÷(1—销售税费率)

　　其中，成本加成率的确定是定价的关键，成本加成率实际上就是企业预期收益率。一般而言，成本加成率大小与房地产开发企业的预期投资利润、市场竞争状况、商品房的需求弹性有关。需求弹性大的，成本加成率宜低，以求薄利多销;需求弹性小的，成本加成率不宜太低，以求尽早收回投资。

　　(例9—1) 某商品房开发项目土地面积20000m2，容积率为2.5，土地单价为950元/m2，单位建筑安装工程造价(含环境工程和建设过程中规费)为900元/m2，销售税费率为10%，预期成本利润率为30%，采用成本加成定价法，则商品房单位价格：

　　(950÷2.5+900)X(1+30%)÷(1—10%)=1848.89(元/m2)

　　2.目标利润定价法：事先确定一定时期或特定项目要达到的预期利润总额，然后以总成本和目标利润作为定价依据的一种定价方法。定价时，先估算出未来可能达到的销售量和总成本，在量本利分析方法的基础上，加上预期的目标利润额，然后计算价格。在预期目标利润前提下，确定商品房价格的具体公式为：

　　商品房单位价格二[(固定总成本+目标利润额)÷预计销售面积+单位变动成本]

　　÷(1—销售费率)

　　其中，投资总额包括商品房开发项目的全部成本，即包括固定成本和交易成本的全部内 容。利润率应当考虑房地产投资的风险情况和整个行业的平均利润综合测算确定。

　　(二)需求导向定价法：以客户的需求强度及其对价格的承受能力作为定价依据，是体现市场营销观念的一种定价方法。这种方法的理论基础是效用理论。这种方法是以客户的感受作为定价的依据，也称为客户感受定价法。

　　(三)竞争导向定价法：以市场上相互竞争的同类商品房价格为定价基本依据，并随竞争状况的变化确定和调整价格的定价方法。

　　(1)随行就市定价法。房地产开发企业以同行业的价格水平作为定价标准的定价方法。

　　一般来说，随行就市定价法适用于市场竞争中差异比较小的商品房以及市场竞争能力比较弱的房地产开发企业。

　　(2)主动竞争定价法。与上述方法相反，不追随竞争对手的价格，而是根据本企业商品房的实际情况与竞争对手的差异情况来确定价格的定价方法。实力雄厚的企业和商品房独具特色时可以采用这种方法。

　　(四)比较定价法：是房地产估价方法中的市场比较法在房地产定价中的应用，是竞争导向定价法的一种特殊表现。所不同的是，竞争导向定价法主要根据竞争者的项目价格确定自身的价格，而比较定价法主要根据可比房地产的价格确定商品房的价格。

　　四、房地产项目定价的基本程序：①确定定价目标;②进行成本核算;③调查市场状况;④选择定价策略和方法;⑤确定产品市场价格;⑥实施。

　　上述定价程序中，确定商品房市场价格首先是确定整个项目的销售总价和平均价格，作为经济分析的基本依据，同时也是确定每个租售单元价格的基础。对于住宅开发项目而言，一般应细化为以下步骤：

　　(1)根据项目总价确定楼栋均价。(2)楼层差价。(3)环境差价。(4)朝向差价。