第四节 房地产投资项目可行性研究报告

　　一、房地产投资项目可行性研究的含义和作用

　　(一)房地产投资项目可行性研究的含义

　　房地产投资项目可行性研究：是在项目投资决策前，对与投资项目有关的社会、经济和技术等方面的情况进行深入细致的研究，对拟定的各种可能的建设方案或技术方案进行认真的经济评价和比较论证;对投资项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。在此基础上，综合研究投资项目的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性，由此确定投资项目是否应投资和如何投资等结论性意见，为决策者提供可靠、科学的决策依据，并作为开展下一步工作的基础。

　　房地产投资项目可行性研究是针对房地产直接投资进行的。在房地产直接投资中，对于房地产开发项目而言，可行性研究的基本任务是研究项目的开发建设成本和销售收入之间的关系是否能够实现投资者可接受的最低投资目标;对房地产置业投资而言，可行性研究的基本任务是研究项目的出租、经营收入是否足以清偿抵押贷款并实现投资者所要求的最低投资收益率。

　　(二)房地产投资项目可行性研究的作用

　　(1)申请项目核准的依据。 (2)项目投资决策的依据。 (3)筹集建设资金的依据。 (4)房地产开发企业与有关部门签订协议、合同的依据。(5)阶段规划设计工作的依据。(6)项目考核和后评价的依据。

　　二、房地产投资项目可行研究的主要依据

　　1、同家相关法律法规;2、国民经济和社会发展规划、城市规划、十地利 用总体规划以及行业发展规划;3、国家宏观调控政策、产业政策、行业准人标准、地方政府法规及规定;4、城市规划行政主管部门出具的规划意见;5、国有建设用地使用权出让合同或国有土地使用权证书，或国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见;6、环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见;7、交通行政主管部门出具的交通影响评价文件的意见;8、项目建议书是对房地产投资项目的总体设想，主要论证项目的必要性，同时初步分析项目建设的可能性，它是进行各项投资准备工作的主要依据;9、委托人的意图，是指可行性研究的承担单位应充分了解委托人建设项目的背景、意图、设想，认真听取委托人对市场行情、资金来源、协作单位、建设工期及工作范围等情况的说明;10、自然、地理、气象、水文、地质等基础资料; 经济、社会、人口、就业以及房地产供需情况等基础资料;11、有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料;12、国家和行业所规定的经济参数和指标;⑩项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等;13、可行性研究所需要的其他资料。

　　三、房地产投资项目可行性研究的工作步骤

　　(1)接受委托。 (2)组建工作小组。(3)制定工作计划。(4)调查研究。(5)方案研制与优化。 (6)项目的经济评价。(7)编写可行性研究报告。

　　四、房地产投资项目可行性研究报告的结构

　　(一)可行性研究报告基本构成：封面、摘要、目录、正文、附表附图和主要参考资料。 (1)封面。可行性研究的项目名称、委托单位名称、报告编制单位名称和报告编制时间。

　　(2)摘要。 (3)目录。

　　(4)正文。项目总说明、项目概况、投资环境研究、市场研究、项目SwOT分析、规划设计方案及建设条件、建设方式及进度安排、投资估算及资金筹措、项目经济评价基础数据的选定与预测、项目经济评价、风险与不确定性分析、结论与建议等。若项目可行性研究报告用于向国家计划管理部门办理立项报批手续，还应包括环境分析、能源消耗及节能措施、项目公司组织机构等方面的内容。

　　(5)附表附图。(6)主要参考资料。

　　(二)房地产投资项目可行性研究的内容

　　1.项目总说明

　　2.项目概况

　　具体内容包括：项目名称、开发建设单位;项目的地理位置，项目周围的主要建筑物等;项目所在地周围的环境状况，主要从工业、商业及相关行业现状及发展潜力、项目建设的时机和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性;项目的性质及主要特点;项目开发建设的社会、经济意义;可行性研究工作的目的、依据和范围。

　　3.开发项目用地现状调查及拆迁安置方案的制定 4.市场分析和建设规模的确定

　　5.规划设计方案的选择 6.资源供给条件分析 7.环境影响评价

　　8.项目开发组织机构和管理费用的研究 9.开发建设计划的编制

　　10.项目的经济评价及社会效益分析 11.结论及建议

　　五、房地产投资项目可行性研究报告的编制

　　可行性研究报告应充分反映研究人员对投资项目所作的市场分析、项目规划设计、经济评价、财务效益、风险承受等方面的成果与结论。

　　(一)投资项目经济评价应遵循的基本原则：

　　(1)“有无对比”原则。“有无对比”是指“有项目”与“无项目”的对比分析。“无项目”状态是指不对该项目进行投资时，在计算期内，与项目有关的资产、费用与收益的预计发展情况;“有项目”状态是指对该项目进行投资后，在计算期内，资产、费用与收益的预计情况。有无对比”求出项目的增量效益，排除了项目实施以前各种条件的影响，突出项目活动的效果。在第六章中，互斥方案比选介绍的零投资方案就是“无项目”。“有项目”与“无项目”两种情况下，效益和费用的计算范围、计算期应保持一致，具有可比性。

　　(2)效益与费用计算口径对应一致的原则。 (3)收益与风险权衡的原则。

　　(4)定量分析与定性分析相结合，以定量分析为主的原则。

　　(5)动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主的原则。

　　(二)房地产投资项目可行性研究报告的编制步骤

　　(1)资料搜集与整理统计。 (2)项目规划方案设计。 (3)项目进度安排。 (4)项目总投资费用估算。(5)项目的租售计划及价格预测。(6)项目资金筹措计划。 (7)基本报表的编制及经济指标计算。(8)对经济评价指标的检验。(9)不确定性分析和风险分析。(10)可行性研究报告的结构设计。(11)可行性研究报告的编写。