第四节 房地产市场调研的类型和方法

　　一、房地产市场调研的类型

　　根据房地产市场调研的深入程度和提供信息的目的不同，可以将房地产市场调研划分为探测性调研、描述性调研、因果性调研和预测性调研。

　　(一)探测性调研

　　当企业对需要研究的问题和范围不明确，无法确定应该调研哪些内容时，可以采用探测性调研。

　　(二)描述性调研

　　描述性调研是对已找出的问题做如实的反映和具体的回答，并在此基础上再提出一些相关问题。多数的市场调研都是描述性调研，。

　　(三)因果性调研

　　因果性调研是要找出事情的原因和结果。例如价格和销售之间的因果关系如何?广告与销售间的因果关系如何?

　　(四)预测性调研

　　预测性调研是通过搜集、分析、研究过去和现在的各种市场情报资料，运用数学方法，估计一定时期内市场对某种产品的需求量及其变化趋势。

　　探测性调研主要是发现问题、提出问题;描述性调研主要是说明问题;因果性调研主要是分析问题原因;预测性调研主要是估计问题发展的趋势。

　　二、房地产市场调研的方法

　　(一)房地产市场定性调研方法

　　定性调研就是：在房地产市场调研中搜集有关房地产市场参与者的基本特征、倾向性、感觉、动机和态度等资料的调研方法。在房地产市场调研中，一般集中于以下几个方面：在土地开发潜力的调研中，周边居民对本项目开发的态度、接纳程度;在消费者需求的调研中，消费者对房地产开发项目某些涉及品位、文化氛围、建筑布局、服务质量等的主观感受和态度;在房地产企业引进新的项目理念、项目形式的调研中，消费者的接受程度、基本感觉;在住宅小区安排何种配套设施的调研中，消费者的倾向性、态度和感觉;在办公楼租户调研中，人住租户对物业管理企业提供的相关服务的感觉、态度。定性调研的主要方法有：

　　1.小组访谈法

　　2.深度访谈法和投射法

　　(1)深度访谈法也称为个人访谈法，其主要特点是深入挖掘单个被访者的态度、感受和动机。

　　(2)投射法来源于临床心理学，目的是分析隐藏在被访者直接反应后的真实的心理反应，以此来判断被访者的真实的态度、感受和动机。投射法通常包括：词语联想测试法、补充句子和故事法、漫画测试法、图片归类法、绘图法、叙述故事法、第三人称法。

　　(二)房地产市场实地调研方法

　　1.询问法

　　(1)人户询问法。入户询问是指由调研人员直接到被访者家中进行调研的一种方式。如要了解某区域居民的购房意向，确定潜在市场的大小时，可以采用这种方法。

　　(2)路上拦截法。成本也较低廉，使被询问者不能代表整个群体的特征。

　　(3)邮寄询问法。

　　(4)经理询问法。经理询问法主要适用于对重大客户、公司型或机构型客户的调研中，如房地产开发企业如果开发办公楼，在确定市场需求时就要求助于这种类型的调研。

　　(5)电话询问法。实施的费用较低，节约调研人员的交通费用和时间。同时，可以进行大样本的调研，以获得能反映拟调研群体总体特征的样本。

　　(6)因特网询问法。

　　2。观察法

　　在房地产开发商确定某种物业类型的盈利潜力，需要了解物业周边的交通流量，或者考察物业周边已建成物业如商场、娱乐设施的顾客流量等情况时，才使用这种调研方法。

　　3.试验法

　　试验法也称为因果关系调研法，调研人员通过改变被调查者面对的某些因素，来观察这些因素变化以后对其他待考察的变量会产生什么样的影响。