2010年土地估价师《估价实务》备考答疑精选

　　张老师，有一例题中提到建筑物残值率为10%，,但在解答过程中未扣除此项，为什么?

　　题目如下：

　　例题3：

　　1.估价对象概况

　　某公司于1995年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于1996年11月在此地块上建成建筑物B，当时造价为每平方米1200元;其经济耐用年限为55年，目前该类建筑重置价格为每平方米1500元，残值率为10%，A地块面积450㎡，建筑面积为400㎡，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000元。据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每平方米30元，土地及房屋还原率分别为5%和6%，每年需支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4%，年维修费为重置价的2%，年保险费为重置价的0.2%。

　　2.估价要求

　　试根据上述资料估算A地块在1999年11月的土地使用权价格。

　　3. 估价过程

　　(1)该宗土地与房屋出租，有经济收益，适宜采用收益还原法进行估价。

　　(2)计算出租总收益：

　　收益应采用客观收益，即每月每平方米30元。

　　年总收益=30×400×12=144000元

　　(3)计算出租总费用

　　总费用包括以下几项：

　　①年税金=20×400=8000元

　　②年管理费=30×400×12×4%=5760元

　　③年维修费=1500×400×2%=12000元

　　④年保险费=1500×400×0.2%=1200元

　　⑤计算房屋年折旧费

　　房屋的折旧费应当根据房屋的重置价、耐用年限、残值率进行计算。但本案例中土地使用权出让年限，即土地使用者可使用的年期小于房屋耐用年限，而根据《城市房地产管理法》和国务院55号令规定，土地使用权期满而使用者未申请续期的，土地使用权由国家无偿收回，关于地上建筑物的处置，《城市房地产管理法》未作具体规定，而国务院55号令则规定由国家无偿取得。因此使用者可使用房地产年限不能超过出让年期。对本案例而言，使用者可使用房地产年限为51-1=49;而房屋在使用期满并不能由房产主取得。因此，整个房屋重置价必须在可使用年期内全部收回，以回收整个投资。因此，本案例中房屋年折旧费为：

　　年折旧费=房屋重置价/房屋可使用年限=1500×400/49=12245元

　　所以:总费用=①+②+③+④+⑤=39205元

　　(4)计算房屋出租年纯收益：

　　①房屋现值=房屋重置价-年折旧费×已使用年限

　　=1500×400-12245×3=563265元

　　②房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率

　　=563265×6%=33795.9(元)

　　(5)计算年土地纯收益：

　　土地年纯收益=(2)-(3)-(4)

　　=144000-39205-33795.9=70999.1(元)

　　(6)确定1999年11月的土地使用权价格

　　案例土地在1999年11月的土地使用权剩余使用年期为46年，因此土地使用权价格为：

　　回答：

　　题目中：公司于1995年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于1996年11月在此地块上建成建筑物B，当时造价为每平方米1200元;其经济耐用年限为55年，可以看出经济耐用年限长于土地使用年限，根据国务院令，此建筑不计算残值，具体讲解建议看一下：

　　如果房屋耐用年限超过了出让的土地使用权年限，即土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》和国务院(1990)55号令规定，土地使用期满而使用者未申请续期的，土地使用权由国家无偿收回，关于地上建筑物的处置，《城市房地产管理法》未作具体规定，而国务院55号令则规定由国家无偿取得。因此，土地使用者可使用房屋和土地的年限不能超过土地使用权出让年期。这样，当房屋耐用年限超过土地使用权出让年期时，按土地使用权出让年限调整确定房屋可使用年限，在计算年折旧时也不应考虑残值。相应的计算公式为：

　　年折旧费=房屋重置价/房屋可使用年限

　　房屋可使用年限=土地出让前房屋已使用年限+土地出让年限

　　张老师，您好。在您讲的实务第27讲基准地价系数修正法中，我觉得公式欠妥，Pi=[P×(1±K)×T×Kij±F] ×y

　　我觉得应该为Pi=P×(1±K)×T×Kij×y±F ，为什么呢，因为年期修正也是以基准地价为基础修正的，它和期日修正、容积率修正一样，都是以基准地价P为基准，所以应放在前面，修正完了以后最后再加减开发程度差异，我觉得这样才符合逻辑，才符合以基准地价内涵为基准的系数修正。

　　回答：

　　按照基准低价的内涵，应当进行开发程度修正，然后再进行年期修正。因为进行开发程度修正后，才能达到基准地价修正后的样点地价价格，最后，进行年期修正。得到土地价格。

　　老师我想问一下。。。在制定容积率表和地价修正系数表的时候，，怎么确定他是用定比或是用环比呢?(如(1+1%)n次方，1%*n，)

　　回答：

　　假如说是增加，那么要用定比，假如说是递增需要用环比。

　　(1)市场比较法测算中，交易日期修正指数(地价指数)的确定。在计算地价指数时，应注意两点：一是根据不同时段的地价变动差异，分段计算;二是根据地价变动的不同规律，采用不同的公式计算。

　　1)如果某类用地的地价变动用百分点形式表示，通常表述为地价以某年为基期，以后平均每年(或每月)增加几个百分点。则基期年的地价指数为100，以后某一时点的地价指数为：

　　地价指数=∑ni×ri+100 (i=1……t)

　　式中：n代表年(月)数;r表示每年(月)增加的百分点;i表示不同期间;t表示期间数。

　　2)如果地价变动用环比形式表示，通常表述为地价在某一期间平均每年(月)递增百分之几，则基期年的地价指数为100(基期年可根据情况确定，不影响计算结果，但只能有一个基期年)，以后某一时点的地价指数计算公式为：

　　地价指数=∏(1+ri)ni×100 (i=1……t)