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城市规划师考试
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深圳市城市更新彰显城市生态魅力

  《深圳市城市更新办法》日前正式实施,而与此相对应的是深圳有需要进行城市更新的总用地面积约200平方公里,不难预见此办法对深圳市未来城市面貌的改变具有划时代的意义。而其间有几个条款非常引人注目:鼓励权利人自行改造、城市更新项目用地可协议出让、“合规”建筑物可自由转让、首创“城市更新单元”概念。

  《深圳市城市更新办法》是深圳市政府是在以往“城中村改造”经验上的又一积极探索。鼓励权利人自行改造,就避免了“拆迁”这一最为头痛的问题,而媒体眼中“最牛钉子户”就是改造方与被改造方的利益博弈。自行改造,即符合城市更新,改善城市生态环境,也符合权利人(业主)的利益。自行改造,其实也包含可以委托开发商进行,或许类似前几年万通地产开始的“代建定制”业务,将因此而在深圳大行其道。

  城市更新项目用地可协议出让,即避免了繁杂的招拍挂手续,也降低了改造企业或个人的进入门槛。也让个性化建筑设计师有了自我发挥的可能,他们可以自己卖项目做一回老板嘛。“合规”建筑物可自由转让,这为以后的自由交易打开了绿色通道。城市更新一般是指社区环境较差、标准偏低、规划落后、贫困的地区或者落后的景观进行自我改造的过程。城市更新是改善城市生态的重要手段,其中更涉及历史文化的保护性开发等多个课题。

  当然自行改造也对改造人尤其政府提出了更高的管理要求。许多业主本身专业知识比较欠缺,喜欢“先上车后买票”,也容易为了自己的利益最大化有意无意占公共利益的小便宜。因此相关管理部门应该有预防措施,加大宣传力度,同时把违规后的后果也讲清楚,建立相关档案,做一些协调工作与基础配套设施建设,这样执行起来会顺很多。另外对自主更新规模比较大的地方,应该推行“大片区物业管理”,由社区委员会协调各业主引入物业管理公司,建设一片管理一片,巩固深圳城市发展成果。

  从物权法的延伸角度来看,自主更新也具有重要的意义。在协调城市发展与业主私有财产利益间找到了一个平衡的桥梁,而不是简单的征地迁徙。或许以后现有房产的业主委员会,可委托专业公司对房屋进行改造或者重建,实现更新换代。自主更新也让居民有更强的“主人”意识,促进“深圳主场”到“深圳家”的情感转换。参与城市建设将不在是政府、少数开发商、少数专业公司的专利,的人将有的话语权、决策权,这无疑也是深圳政府行政体制改革,向服务型政府转变的重要举措。

  由此可见《深圳市城市更新办法》的出台必将使深圳城市生态有更强的“净化与再生”能力,对深圳市未来城市发展具有划时代的意义。

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