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城市规划师考试
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深圳用地资源紧缺将建“土地银行”

  深圳市房价涨幅达90%。11月份,该市新房共成交46.8万平方米(5487套),成交均价19172元/平方米。即便是在关外的龙岗,成交均价也达到了12038元/平方米。

  广东省委常委、深圳市代市长王荣强调,要实现多层次、广覆盖的住房保障体系,坚持多层次、多渠道以及适度多元化,进一步拓展保障对象,要把保障的重点转向本市中等收入人群。

  但是,深圳正面临土地资源紧缺的挑战。

  按照《土地规划》,到2020年,深圳建设用地总量将减量增长,从“微增长”逐步到“零增长”甚至“负增长”。与此同时,与房地产业息息相关的居住用地将增加,到2020年,深圳居住用地达到22000公顷,增加居住用地面积约3000公顷,占新增建设用地总规模20%左右,其中2008—2012年,新增居住用地总量900公顷,其中包括保障性住房用地170公顷。2012年前18.9%新增居住用地将建保障房。

  深圳市规划和国土资源委员会指出,2010年该市居住用地供应要确保中低价位、中小套型普通商品住房和保障性住房的用地供应。

  明年保障房套数同比减少34%

  根据《深圳市住房建设规划2009年度实施计划》,深圳市2009年计划建设各类住房12.44万套,总建筑面积981.9万平方米。其中,保障性住房3.38万套,建筑面积171.9万平方米。

  在3.38万套保障房中,经济适用房占5800套,建筑面积达31.9万平方米;公共租赁住房(含廉租住房)2.8万套,建筑面积140万平方米。另外,保障性住房用地供应量为30万平方米。

  深圳市住房和建设局称,2009年底前该市将会新增1800套保障性住房。

  据《深圳市住房建设规划2010年度实施计划》(征求意见稿),2010年度深圳计划建设各类住房9.52万套,总建筑面积754.81万平方米。其中,商品住房7.29万套,建筑面积650万平方米;保障性住房2.23万套,建筑面积104.81万平方米。

  在2.23万套保障房里,其中经济适用住房0.446万套,建筑面积24.53万平方米;公共租赁住房(含廉租住房)1.784万套,建筑面积80.28万平方米,占全部保障性住房的八成。

  但是,深圳市多层次住房保障体系还面临着严峻挑战。

  与2009年度计划相比,2010年计划的总住房套数和总建筑面积都有大幅减少。其中深圳市总住房套数同比减少了约23%,其中保障性住房套数同比减少34%左右。

  这将对深圳市高企的房价有何影响?

  综合开发研究院旅游地产研究所所长宋丁分析,政府出于增加供应量抑制房价方面考虑,制定的计划往往会超过实际需求,“根据往年情况,规划往往与实际建设和需求量并不相符,此次提出的9.52万套更符合实际需求情况。如果明年真正按照计划推出,有助平抑房价。”

  十一五期间,深圳实际推出的保障房年度数量并没有达到计划数量。据此宋丁认为,2010年深圳计划推出的住房数量以及保障房数量同比减少,但如果能落实,并不会引起供应不足,加剧楼价攀升。

  “目前700多万平方米的建筑面积数量已经考虑了房价高企的因素,在2008年楼市低迷时,推出的新房面积才300多万平方米。”

  保障房规划能否给深圳高企的房价降温,仍要看推出的住房总套数以及保障房的套数。宋丁指出,开发商会根据市场实际情况来把握建房节奏,因此仍然存在变数。

  深圳用地资源紧缺

  但在总住房套数和保障房套数双双同比“负增长”背后,闪现出深圳土地资源紧缺困境。考试吧

  根据深圳市2005年度调查数据,全市陆地总面积195284公顷。其中农用地97060公顷,占全市总面积的49.70%;建设用地93864公顷,占全市总面积的48.07%;未利用地4360公顷,占全市总面积的2.23%。

  而从土地利用经济效益来看,2008年每平方公里土地GDP产出为4亿元人民币,虽然在国内领先,但与2005年新加坡14.2亿元/平方公里、香港地区12.6亿元/平方公里相比,仍有较大差距。而在建设用地的经济效益上,深圳市2008年单位建设用地二、三产业增加值为8.66亿元/平方公里,低于上海、杭州、苏州,高于国内其他城市。

  尤其值得关注的是,土地利用效益“二元化”显著。2008年特区内四个区单位面积创造的GDP是特区外创造GDP量的5.5倍;特区外工业用地效益仅为特区内的15%。

  深圳市规划国土委表示,严密控制土地开发、促进土地管理转型将成重点。

  基于此,《土地规划》设置了“禁止建设区”、“限制建设区”和“有条件建设区”等。并首次提出了建设用地“减量增长”这一概念,规定远景目标要实现土地城市建设用地总量的“零增长”或“负增长”。其中,福田、罗湖、南山和盐田四区完全实现建设用地“零增长”甚至“负增长”。

  将建“土地银行”

  《土地规划》首次提出了“土地资本化”概念,并提出将设立土地银行、土地融资公司等专业土地金融机构以创新土地金融产品,保障土地回收、储备、城市基础设施建设、城市更新资金,增强土地资产资本的流动性。

  今后深圳将以“建设用地交易额”为核心,评估与明晰划拨用地价值,同时成立深圳市土地资产经营中心,建立全市统一的土地交易平台。

  “土地银行”的概念在国内尚属新鲜事物,但在其他国家和地区作为一种有效工具已长期存在。

  “土地银行”的基本运作模式是以政府信用为基础,土地所有者在自愿或服从国家总体安排的前提下,将自有土地卖或租或存入土地银行。土地银行将购入的这些土地进行打包、重新规划或适度开发,并进入土地储备中心,然后根据市场需求和土地增值情况再将土地卖或出租或者贷出给土地需求者。

  深圳市规划国土委有关负责人透露,相关部门正在做前期的调研,这是未来深圳土地市场中的一个趋势。

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