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2019年房地产估价师考试《案例与分析》练习题2

来源:考试吧 2018-12-14 11:27:06 要考试,上考试吧! 万题库
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  某正常营业中的酒店有多种功能用房,其中,客房、餐厅、会议中心等由该酒店业主自行经营,娱乐中心、商场对外出租。某房地产估价机构接受委托评估该酒店房地产的市场价值。注 册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查,拟选用收益法作为主要的估价方法之一。

  针对上述情况,请分别说明该酒店各类功能用房收益测算的技术思路。

  1.对于酒店自营的功能用房可基于营业收入测算净收益,对于出租的功能用房可以基于租赁收入测算净收益。具体技术思路如下:基于租赁收入测算净收益的基本公式为:净收益=潜在毛租金收入一空置和收租损失+其他收入一运营费用=有效毛收入一运营费用;基于营业收入测算净收益,净收益为营业收入扣除营业成本、经营费用、营业税金及附加、管理费用、财务费用、商业利润。

  2.对于包含题意中多种收益类型的房地产,其净收益视具体情况采用下列三种方式之一求取:

  (1)把费用分为变动费用和固定费用,将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用,予以加总后再减去总的固定费用。如客房部分的变动费用是与入住客人多少直接相关的费用,会议室部分的变动费用是与使用会议室的次数直接相关的费用,餐饮部分的变动费用是与用餐人数直接相关的费用,商场部分的变动费用是与商品销售额直接相关的费用,等等;固定费用是指人员工资、固定资产折旧费、房地产税、保险费等,不管客房是否有客人人住、会议室是否有人租用、餐厅是否有人就餐、商场是否有人购物等,都要发生的费用。

  (2)首先测算各种类型的收入,然后测算各种类型的费用,再将总收入减去总费用。

  (3)把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合,先分别根据各自的收入和费用求出各自的净收益,然后将所有的净收益相加。

  3.酒店的大堂、管理用房等的价值是通过其他用房的收益体现出来的,其净收益不要单独计算,否则就重复了。

  4.对于娱乐中心、商场还要看是否有租约,如有租约,首先分析判断租约是否正常合理,如正常合理则在租约期内采用租约租金,在租约期外采用市场租金;如不正常、不合理,则采用市场租金测算。另外,对未出租部分采用市场租金测算。

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