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2017房地产估价师理论与方法考点:房地产实物因素

来源:考试吧 2017-05-08 16:42:06 要考试,上考试吧! 房产估价师万题库
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  房地产实物因素:

  (一)土地实物因素

  1.土地面积

  两块位置相当的土地,如果面积相差较大,单价会有所不同。

  2.土地形状

  土地形状是否规则,对地价有一定的影响。

  3.地形、地势

  由于地面的高低起伏、平坦程度等会影响房地产的开发成本、利用价值或景观等,从而影响其价格。

  4.地基(工程地质)

  地基(工程地质)状况是指地基承载力和稳定性,地下水位和水质,有无不良地质现象等。

  5.土壤

  这里主要说明土壤的污染情况、自然酸碱性和肥力对房地产价格的影响。

  6.土地开发程度

  一宗土地的基础设施完备程度和场地平整程度,对其价格的影响是显而易见的

  (二)建筑物实物因素

  1.建筑规模

  建筑物的面积、体积、开间等规模因素,影响到建筑物的形象、使用性,对房地产价格有所影响。

  2.外观

  建筑物外观包括建筑式样、风格、色调、可视性等,对房地产价格有很大的影响。

  3.建筑结构

  对建筑物最重要、最基本的要求是安全。不同结构的建筑物的稳固性和耐久性不同。

  4.设施设备

  随着经济发展和生活水平提高,要求建筑物内安装完善的设施设备。

  5.装饰装修

  房屋按照装饰装修的程度,可分为精装修房、粗装修房和毛坯房三大类。

  6.层高和室内净高

  人们对建筑物的需要,本质上是对建筑物内部立体空间的需要,而不仅是对面积的需要,因此层高或净高对房地产价值也有影响。

  7.空间布局

  空问布局影响到建筑物的使用,对房地产价值有较大的影响。不同用途的建筑物,如住宅、商场、写字楼等,对空间布局的要求不尽相同。

  8.日照、采光、通风、保温、隔热、隔声、防水

  日照、采光、通风既有实物因素性质,又有区位因素性质(对应于朝向、楼层),将它们与保温、隔热、隔声、防水放在一起,是为便于叙述和理解。

  9.维护情况和完损状况

  建筑物的完损状况是一个综合性因素,包括建筑物年龄、维修养护情况、工程质量等。总的来说,建筑物完好的,价值就高;反之,价值就低。

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