2008房地产估价考试《案例分析》解题思路(二)

　　2、市场法

　　(1)修正系数的确定没有充足的理由

　　(2)比较实例的数量不够，即没有达到三个以上(含三个)的可比实例

　　(3)修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。

　　(4)单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可比实例成交价格的综合调整幅度超过了30%。

　　(5)比较修正的方向错误。

　　(6)可比实例不符合条件。

　　(7)区位状况与实物状况混淆不请。

　　(8)区位状况与实物状况具体比较修正项目的选择没有结合估价对象与可比实例的差异。

　　(9)区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有与评估对象的特点结合起来。

　　(10)比较修正项目有漏项。

　　(11)间接比较与直接比较混淆不清。

　　成本法：

　　1成本应为社会平均成本,即客观成本

　　2注意各种物业的价格构成(及商品房，农地征用，拆迁房屋)

　　3注意保险估价不计地价，评估抵押价值时的土地价值考虑是否正确,看是直接还是间接损失,如不可修复,应有说明

　　4销售税费的依据是销售收入不是成本，税费的构成是否正确

　　5入股的估价应说明入股后的用途

　　6注意计税方式是否正确，如房产税要减去原值得10-30%，个人按市场价格出租居民用房4%，营业税3%

　　7折旧计算是否正确(包括年限和项目,公式)

　　8用成本计算而非成本价

　　9长寿命的折旧要减去短寿命的重置价格

　　假设法

　　1预期的价值应减去管理费销售费税和购入土地的税费

　　2察看项目是否齐全

　　3看传统方法和现金流法的注意事项，现金流不计利润和利息，传统不折现

　　4注意项目必须是有投资开发和在开发潜力的房地产

　　5其未来的用途应该合法和符合最高最佳使用原则

　　6最佳开发利用方式的确定、分析是否充分;

　　7估算开发总价值若用比较法确定，比较过程中应有相当的说明，若用收益法要注意收益法中常见的问题;

　　七) 估价结果确定(详细说明估价结果及其确定的理由)

　　再仔细看看以下：

　　1对照估价规范看估价报告案例是否符合规范格式，内容描述项目是否完全、合适，书写方式，用词称呼、符号、序号、术语、大写、错别字等是否准确。

　　2察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确

　　3估价时点是否准确

　　4修正年限是否正确

　　5检查计算是否正确，前后数据是否照应一致

　　6对采用的方法是否有合理的说明和理由

　　7任何一项数据都应有来源依据，必要时说明

　　8注意利息的计算方式，期限

　　9报告有效期应以报告完成之日为准

　　10现实用途和法定用途相符

　　11注意对价格的称谓是否错误(比准，收益，积算)

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