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房地产经纪人考试《经纪概论》辅导资料(5)

来源:考试吧 2018-07-12 14:27:24 要考试,上考试吧! 模拟考场
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  货币从紧能否刹住房价快车

  央行确定第二套房贷款以家庭为单位的消息一出,郑州楼市禁不住再次打了个“喷嚏”。首次置业者的观望情绪更浓,二次置业者的负担更重。一些业内专家表示,第二套房贷新政是货币政策二手房市场上挂牌量从9月份开始逐月大幅增加,9月份为10138套,10月份为11776套,11月份为15794套。但是,二手房挂牌量和次新房所占比例的大幅提高,并没有同步带动成交量的相应提高。据房管部门的统计,8月份郑州市二手房的成交量为1719套;9月份为1762套;10月份不但没有增加,反而减少了17.14%,只有1460套。“一些利用贷款短期炒房,专门获取差价的炒房族动作真是很快啊,他们现在宁可少赚也要尽快出手。”该置业顾问说。

  而购房人的观望情绪,则是二手房抛售的直接助推器。“买方认为房产新政出台,房价肯定会降;卖方认为前一阵福州土地拍卖创新高,房价还会涨。目前市场出现典型的分歧,导致市场交易量萎缩的厉害。”21世纪不动产纬一路店的一位置业顾问说。

  而一位地产人士则这样评价二手房市场:如果二手房市场新房供应量突然增多,说明投资客“看空”未来市场,要知道,当市场上暴风雨突如其来的时候,大部分投资客还是不希望被“套”在观望气氛浓厚的市场之中。

  观点一楼市“水分”将被大量挤掉

  2005年以来的一系列宏观调控政策并没有使楼市真正降温,相反,房价却出现了“越调越高”的尴尬,最主要的原因在于调控并没有从需求上入手,开发商在卖方市场中想卖出什么样的价位,都会有人跟风,因此房价难以回落。而央行此次房贷新政的进一步明确,将有效抑制投资性购房人群的买房冲动,开发商囤积房源也没有意义了。

  观点二消费者要理性判断房价与市场

  2008年,不仅货币政策会影响房地产业,国家对楼市的调查和对民生的关注、对经济适用房建设的投入以及郑州对企业集资建房的认同,都将缓解供需矛盾。另外,郑州还专门成立了郑州公共住宅建设投资有限公司来负责经济适用房、廉租住房、周转住房和农民工公寓等住房的投资和建设,这一点,将对保障住房的供应起到促进作用。

  观点三房价大幅上涨已不太可能

  目前的房地产价格“泡沫”,实际上是由“需求”促成的,单单以“房地产成本增高”和“刚性需求”的增长来支持“房价上涨论”,是站不住脚的。如果是这样,香港的房价就不会大跌,汽车也不会大幅降价了。

  目前的房价,房地产商留给购房者的利润增长空间已经不大,尤其加上贷款利率的调高,投资房地产已无多少收益。而房价到底是涨是跌,现在并不能确定,但能够肯定的是,目前的房价,已经束缚了有购房需求的人的需求,在这个意义上谈论“刚性需求”,显然没有任何意义,而且,目前的房价,也大大超出了人们的支出收入比例。因此,房价没有理由再大幅上涨。

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