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2012房地产经纪人《经纪概论》考点:中介服务

考试吧整理“2012年房地产经纪人《经纪概论》考点:房地产中介服务”,希望对各位考友有所帮助。

  房地产中介服务的概念和特点

  1.房地产中介服务的概念:房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易各个环节中,为当事人提供服务的经营活动,包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。

  2.房地产中介服务的主要特点:

  (1)人员特定;

  (2)委托服务;

  房地产抵押的实现条件、方式、程序

  实现条件

  (一)房地产抵押权实现的条件

  房地产抵押权是为将来行使而设定的权利,非即时行使的权利,只有符合一定的条件,抵押权人才能行使之。房地产抵押权实现的条件有三:

  1、房地产抵押权的存在。房地产抵押权的实现首先应以房地产抵押权的存在为前提。房地产抵押权的存在是指当事人曾就特定的债权设定房地产抵押权,并且,此项房地产抵押权尚未因法定的原因而消灭。房地产抵押权若不存在,则不能实现抵押权。

  2、债权已届清偿期而未受清偿。债权已届清偿期而抵押权人未受清偿时,抵押权人才能行使抵押权。清偿期为房地产抵押权人得依法向债务人请求债务履行的时期,应以登记的日期为准。清偿是指抵押权所担保的债权全部得到清偿,若债权仅获部分清偿,抵押权人可行使抵押权而使未受偿部分的债权获得清偿。

  3、对于债权的未受清偿抵押权人没有过失。中国立法对于抵押权与主债权的关系,严格遵循抵押权的附从性,故在债权的履行过程中发生瑕疵必然会影响抵押权的效力。若债权的不能履行,系房地产抵押权人的原因所致,则抵押权人不能以债权已经到期为由,实行房地产抵押权。

  实现方式

  (二)房地产抵押权实现的方式

  一般的抵押权,其实现的方式有折价、变卖和拍卖三种。在中国,实现房地产抵押权只能采取拍卖方式。债务人不履行债务时,房地产抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。拍卖方式透明度高,公平合理,更利于担保目的的实现及房地产市场的良性发展。

  实现程序

  (三)房地产抵押权实现的程序

  债务履行期届满债权未获清偿的,抵押权人可以与抵押人协议以抵押的房地产拍卖所得的价款受偿,协议不成的,抵押权人可以向人民法院起诉,在人民法院的主持下,实现抵押权。

  在划拨的国有土地使用权上设定抵押,实现抵押权时,必须经过两个特殊程序:一是拍卖该土地使用权时,必须经有批准权的人民政府审批;二是拍卖所得价款必须首先缴纳应缴的土地使用权出让金,然后抵押权人才能优先受偿。

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